Kira sözleşmeleri, 2011 yılından bu yana "6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun" ile değil "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu" ile düzenleniyor.
Kanun değişikliği ile birlikte ev sahibi-kiracı ilişkisinin tanımı ve boyutu da değişmiş oldu Ev sahibinin kiralayana karşı hakları nelerdir? Kiracının ev sahibine karşı hakları nelerdir ?
Kanun değişikliği ile birlikte resmiyette ev sahibi-kiracı ilişkisi borç-alacak ilişkisine dönmüştür. Kira sözleşmeleri bir senet niteliği özelliğini almıştır.
Yeni kanunda 299.madde kira sözleşmesi şöyle tanımlanıyor: “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını … kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Belirttiğimiz bu yasa kapsamında Kiraya verenin ve Kiracının haklarını şöyle sıralayabiliriz;
** Kiraya verenin kiralayana karşı yükümlülükleri:
1- Kiraya verenin temel yükümlülüğü, kiraya verilen gayrimenkulün kira sözleşmesi boyunca kiraya verildiği gibi (kullanımdan dolayı yıpranmalar hariç) kalmasını sağlamaktır (Madde 301)
2- Sigorta, vergi vb. kiralanan ile alakalı ödemeleri kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren ödemek zorundadır (Madde 302)
3- Kullanımla alakalı olmak şartı ile öngörülen veya öngörülemeyen tüm yan giderleri kiraya veren karşılamak ile yükümlüdür (Madde 303)
4- Kiralananın herhangi bir kusurunun ortaya çıkması ve bu kusurdan dolayı kiracının zarar görmesi durumda kiraya veren zararı karşılamak ile yükümlüdür (Madde 308)
5- Kira bedelinin geç ödenmesi durumda herhangi bir cezai koşul içeren bir anlaşma yapılamaz (Madde 346)
** Kiracının kiraya verene (mal sahibine) karşı yükümlülükleri:Kiracının yükümlülükleri, kiraya verenin yükümlülükleri kadar çok olmasa da net ve açık bir şekilde kanunda dile getirilmiştir.
1. Kiracının en temel yükümlülüğü kirasını ödemektir (Madde 313)
2. Kira sözleşmesinde kira ödeme tarihi belirtilmedi ise veya gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa kira her ayın sonunda ödenir (Madde 314)
3. Kiracı kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu diğer giderleri ödemediği durumda kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir (Madde 315)
4. Kiracı, kiralanan üzerinde yapacağı değişikliklerde kiraya verenden yazılı izin almak zorundadır.
5. Kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak kullanımdan dolayı meydana gelen eksimeler ve yıpranmalardan sorumlu değildir (Madde 341)
6. Kiracıyla alakalı hem borçlar kanunda hem de diğer ilgili kanunlarda yer alan bir diğer temel yükümlülük ise kiraladığı gayrimenkule gerekli özeni göstermesi ve çevre sakinlerinin haklarını gözeterek iyi geçinmesidir. Aksi durumda kiraya veren kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetme hakkı mevcuttur.
Bu yazımda önemli ve asli yükümlülükleri belirtmiş bulunmaktayım. Daha detaylı bilgi için 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göz atabilirsiniz.